We zitten niet zomaar in de zwaarste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog, meent Gert Jan Bakker. Hij is consulent bij Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag bij !WOON. ‘Het liberale kabinetsbeleid heeft dramatisch uitgepakt.’
Wat doet het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag?
“Het Meldpunt is onderdeel van !WOON die in alle stadsdelen een vestiging heeft en bewoners helpt met woongerelateerde klachten. Bijvoorbeeld kleine verenigingen van eigenaren met onderhoudsplannen, woningzoekenden en huurders die vragen hebben over huurverhoging of achterstallig onderhoud of huurrecht. We geven ook advies over servicekosten, woonlasten en onderhoudszaken. Allerlei bewoners komen bij ons: veel huurders, studenten, maar ook ouderen die al vijftig jaar op een woninkje zitten, en veel expats. De helft van de gesprekken voeren we in het Engels.
Bij het meldpunt krijgen we allerlei slechte zaken op het bureau, vooral uit de particuliere verhuursector: over huisjesmelkers, over verhuurders die dreigementen uiten of huisvredebreuk plegen, over schimmige woonbemiddelingsbureaus. Daarover geven we signalen af richting politiek.”
U twittert ook veel over de wooncrisis.
“Ja in 2019 ben ik allerlei problemen van de huidige woningmarkt/volkshuisvesting gaan samenbrengen onder #wooncrisis. Het gaat over het gebrek aan betaalbare woonruimte, we hebben het wonen gewoon te duur laten worden.”
Hoe is het zover gekomen, heeft dit te maken met landelijk beleid?
“Veel wel. Den Haag legt veel vast in wet- en regelgeving. Bekend is de verhuurdersheffing. Corporaties moeten nu bijna 2 miljard per jaar aan het Rijk afdragen, het is een belasting die voor verhuurders geldt, maar alleen voor betaalbare sociale huurwoningen. Dus als ik tien sociale huurwoningen verhuur, moet ik die heffing betalen. Als ik die tien woningen in de vrije sector stop, hoef ik die belasting niet meer te betalen. Het is dus een perverse prikkel vanuit Den Haag voor eigenaren van betaalbare huurwoningen om die in de vrije sector te duwen. Raar, we hebben een gebrek aan betaalbare huurwoningen maar we gaan verhuurders straffen die woningen betaalbaar willen verhuren.”
De verhuurdersheffing is tijdens kabinet Rutte II ingevoerd. De ideologie van het kabinet was: minder regulatie, minder sociale verhuur, meer marktwerking. En subsidie op woningbezit. Gevolg van deze heffing is dat corporaties massaal veel woningen hebben verkocht, honderdduizenden sociale huurwoningen. Dan creëer je een gebrek aan betaalbare woningen. Het is direct gevolg van politieke besluiten. We zitten niet voor niets in de zwaarste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog.”
Welke verhalen hoort u hierover?
“We horen van woningzoekenden die niet meer in de stad kunnen wonen. Of je moet 15 jaar wachten op een sociale huurwoning, die tijd heb je niet. Dus dan ben je verplicht om te kopen of in de vrije sector te huren. In Amsterdam heb je minimaal een modaal dubbel inkomen nodig voor een hypotheek als je een appartementje wil. Niet iedereen verdient dat. Wie een studieschuld heeft of een wisselend inkomen heeft, krijgt ook geen hypotheek. Huren in de vrije sector beginnen bij circa 1.300 euro. Veel mensen trekken dan ook de stad uit., die zoeken in Lelystad, de kop van Noord-Holland of Hoofddorp.
Het kabinet Rutte II heeft ook het liberaliseren van de huursector doorgevoerd. Zelfs woninkjes van 30 vierkante meter zitten doordat de puntentelling uitgaat van de woz-waarde, boven de liberaliseringsgrens. Dan mag de verhuurder vragen wat ie wil. Tien jaar terug waren woninkjes binnen de Ring van 40/50 vierkante meter allemaal gereguleerde verhuur. Bewoners konden naar de huurcommissie en hadden huurprijsbescherming. Sinds Rutte II kunnen die kleine woningen allemaal in de vrije sector worden verhuurd. Dat heeft een huurexplosie tot gevolg gehad. Ook de wet Doorstroming Huurmarkt (2016) is een aanslag geweest op de huurbescherming. Als je voorheen een woning huurde, kreeg je doorgaans een contract voor onbepaalde tijd. Nu wordt een tijdelijk huurcontract de norm. Dat geeft veel onzekerheid. Die tijdelijke contracten zorgen er ook voor dat huurders benadeeld worden al ze voor hun recht op willen komen. Dan is de kans groot dat ze op straat komen te staan na afloop van het contract. Huurprijsbescherming is er niet in de vrije sector. Die begint vanwege de hoge woz-waarde in Amsterdam al bij woninkjes van dertig vierkante meter. Met andere woorden: waar kun je nog een sociale huurwoning vinden?”
En de gemiddelde wachttijd is vijftien jaar?
“En de inkomensgrenzen zijn verlaagd. Dus als je nu vijftien jaar wacht, wordt er vervolgens een toets gedaan op het gezinsinkomen. Als dat een euro te hoog is, heb je vijftien jaar voor niets gewacht en krijg je die sociale huurwoning alsnog niet.”
U heeft, op persoonlijke titel, samen met stadsgeograaf Cody Hochstenbach en anderen een pleidooi geschreven om uit de wooncrisis te komen. Wat moet het nieuwe kabinet oppakken?
“Vroeger hadden we volkshuisvesting, dat is ingeruild voor marktwerking, de markt zal vanzelf zorgen voor betaalbare woningen. Dat is mislukt, een woning zal altijd gaan naar de hoogstbiedende en dat is vaak niet in het belang van de woonconsument. Het liberale beleid heeft dramatisch uitgepakt. De markt die nu een vrijbrief krijgt, moet meer worden beteugeld. Den Haag zal meer grip moeten krijgen op de volkshuisvesting, de liberalisatiegrens moet omhoog. Dat betekent dat ook middeninkomens huurbescherming krijgen. De woz-waarde heeft voor het puntenstelsel dramatische gevolgen in Amsterdam. De verhuurdersheffing werkt niet. Corporaties worden te veel financieel uitgekleed en kunnen onvoldoende nieuwbouw plegen, daarnaast moeten ze de bestaande voorraad sociale huurwoningen verduurzamen, een gigantische opgave die miljarden gaat kosten. We kunnen ook zeggen keer het om: we gaan heffingen op dure huurwoningen maken, dat gaat in een fonds en daarmee wordt de sociale huur bekostigd, dat zou meer Robin Hood zijn. Nu betalen de mensen met de laagste inkomens twee miljard belasting voor het feit dat ze in een betaalbare woning wonen, dat is niet te verkopen.”
Zijn huurders en woningzoekenden genoeg mondig, krijgen we een terugkeer van het actiewezen?
“Ik zou het erg willen aanmoedigen dat huurders en woningzoekenden meer hun stem laten horen. Iedereen wordt nu meer concurrent van elkaar in plaats van zij aan zij te staan. Iedereen probeert zich erin te vechten, waarbij uiteindelijk iedereen verliest, dat zou ik anders willen zien.”
