De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken flinke huurverlagingen opleggen aan verhuurders. Maar verhuurders proberen soms niet eens de problemen op te lossen. De huurder moet maar afwachten.
door Kim van Keken/Spit
Toen schimmel afgelopen mei in de woonkamer een spoor trok, stapte de huurder van een woning aan de Torresstraat in de Baarsjes naar de Huurcommissie. Alweer. Want in 2021 doorliep de bewoner al een procedure bij de onafhankelijke scheidsrechter tussen huurders en verhuurders. Destijds betrof het een drijfnatte plek op de muur in een zijkamer op zolder, rondom het raamkozijn. Een ernstig gebrek, oordeelde de Huurcommissie die de huurprijs daarom per september 2021 verlaagde van 474,48 naar 284,69 per maand. Pas als het euvel verholpen is mag de verhuurder weer het oorspronkelijke bedrag vragen, is het idee daarachter.
Maar er werd niets verholpen. Een rapporteur van de Huurcommissie nam afgelopen juni – tijdens de tweede procedure – veel vocht en schimmel waar in de zijkamer. ‘Het raam kan niet meer open omdat het is gaan klemmen.’ Ondertussen zijn ook lekken ontstaan bij twee gevelkozijnen in de woonkamer, en daardoor is ook daar schimmel.
Op 12 augustus 2022 legde De Huurcommissie de verhuurder opnieuw een verlaging op, de huurder betaalt nu 189,79 per maand tot de lekkage is verholpen en de schimmelschade is hersteld. Meer kán de scheidsrechter niet doen. Onderhoud afdwingen kan alleen een rechter of de gemeente.
‘De Huurcommissie kan flinke huurverlagingen opleggen’, zegt beleidsmaker Marcel Trip van de Woonbond. Het bespaart huurders een complexere, en vaak duurdere, procedure bij de rechter. Zo’n huurverlaging raakt de verhuurder in de portemonnee waardoor die snel aan de slag gaat. Alleen zijn de meeste verhuurders grote ondernemingen geworden, met duizenden woningen door het land, een goed gevulde portemonnee en een lange adem.
Dat geldt ook voor de woningbouwcorporaties. Zes grote kolossen bezitten grofweg alle corporatieswoningen in de stad. Lieven de Key is met ruim 31 duizend woningen ‘een kleine’ speler. Ymere met bijna 84 duizend de grootste. Daarnaast zijn Rochdale, de Alliantie, Stadgenoot en Eigen Haard actief in Amsterdam.
“Het zijn logge apparaten”, vertelt Jeroen Koster van de onafhankelijke stichting !WOON dat in 2017 is ontstaan na een fusie van alle Wijksteunpunten Wonen en wordt gefinancierd door de gemeente als vraagbaak voor bewoners over huren, kopen, energie en participatie. In 2021 kreeg !Woon bijna 25 duizend vragen over onderhoud – en ruim de helft daarvan ging over corporatiewoningen.
Vaak lopen huurders vast in een digitaal systeem waarbij aannemers het geregeld laten afweten. Corporaties – of aannemers – proberen soms niet eens de problemen op te lossen. “Dan sturen ze mensen door naar ons”, zegt Koster, teamleider in Oost, Diemen, Zuidoost en Weesp. “Het gaat vaak om vocht en schimmel, gecombineerd met bouwkundige problemen. Bewoners moeten daarin de regie pakken, maar dat is niet zoals het hoort.”
Veel van die zaken belanden bij de Huurcommissie, maar een uitspraak betekent dus niet automatisch een reparatie. Voor corporaties is het vaak vele malen goedkoper die huurkorting voor lief te nemen en te wachten op een grote renovatie van het hele blok. Koster zelf betaalde tien jaar lang een verminderde huur.
Uitspraken
Het journalistieke collectief Spit analyseerde 447 uitspraken over onderhoud in Amsterdam van de Huurcommissie (van november 2021 tot november 2022). Daarvan kregen bewoners in 278 zaken een huurverlaging wegens gebreken, 127 keer huurden de bewoners bij een corporatie. Wat in de analyse opvalt, is de vaak laconieke houding van de verhuurder. ‘De persoon die deze zaak heeft behandeld, is hier niet meer werkzaam en ik weet er maar weinig van af’, zegt een afgevaardigde van de verhuurder dan. Bij twintig zaken die door de huurder werden gewonnen, nam de verhuurder niet eens de moeite om naar de zitting te komen. Of zich zelfs af te melden.
Veruit de meeste uitspraken betroffen (ernstige) vochtproblemen, schimmel en loden waterleidingen – die schadelijk voor de gezondheid kunnen zijn. Verhuurders in Amsterdam hebben vaak oudere panden, verklaart Koster. Het makkelijkst en goedkoopst is om pleisters te plakken tot het hele blok kan worden gerenoveerd. “Maar voor de individuele huurder is dat heel vervelend.” In de uitspraken van de huurcommissie is die treuzelende houding te zien. ‘Wij vonden het onnodig om een keukenblok een jaar voor de renovatie te vervangen, omdat het keukenblok met de renovatie werd aangepakt’, zegt de verhuurder van een woning aan het Voltaplein. De Huurcommissie oordeelde echter dat een huurverlaging met terugwerkende kracht gerechtvaardigd was omdat ‘praktisch alle laden en deuren niet meer functioneren of sluiten’.
Eenzelfde verlaging kwam er voor de bewoners die te horen kregen dat ‘het renoveren van de badkamer nu niet in onze planning staat’. De huurder die geen vervanging kreeg voor de kapotte cv-ketel omdat er eerst een nieuwe afvoer moet komen, kreeg ook korting. Net als de Amsterdammer die sinds 2020 met lekkend dak kampt dat door de huisbaas provisorisch is opgelost door een luchtfilter dicht te lijmen.
De vraag blijft alleen: wanneer zijn al die gebreken verholpen?
Dit artikel is van het onderzoekscollectief Spit dat komende tijd duikt in de woningbouwwereld van Amsterdam. www.onderzoekscollectiefspit.nl
